买方：杨某(乙方)

卖方：胡某(甲方)

居间方：A经纪公司(丙方)

     2020年12月，杨某通过A经纪公司与胡某签订三方《房地产买卖居间协议》，总价98万，协议载明：“本协议签订后，如甲方或乙方，或甲方与乙方未能履行本协议，导致双方的《房产转让合同》无法签订的，违约方或合意解除协议方应向丙方支付违约金，数额为本次交易中丙方应收另两方总佣金之和。”A经纪公司与胡某确认的佣金数额为3万元，与杨某确认的数额为9800元。A经纪公司在店内公示的佣金收费标准为：卖方一次性收取成交房款总额的2％，买方一次性收取成交房款总额的1％。后来，杨某认为A经纪公司在签订合同时未告知车位没有产权，其在被欺骗的情况下做出错误的意思表示，故告知A经纪公司不再购买房屋，胡某也同意解除三方签订的协议，但杨某提交的通话录音中A经纪公司员工并未承诺房屋所带车位有产证。A经纪公司要求杨某承担违约责任。

     杨某称A经纪公司未如实向其告知涉案房屋的车位没有产权，导致其不再购买涉案房屋。房屋系老百姓日常生活中重大的财产利益，购房人应尽相对应的注意义务。购买房屋前，杨某应对房屋的地理位置、格局、内部状况以及配套车位都有基本的了解，杨某是基于对涉案房屋现状满意的基础上与胡某签订《房地产买卖居间协议》。杨某在合同签订之后又对车位是否存在产权提出异议，在未有证据证明A经纪公司存在刻意隐瞒或者欺骗杨某的情形下，其签订合同后明确不再购买房屋，其行为已构成违约。

     应支付的违约金数额方面，《房地产买卖居间协议》约定违约金金额为两方总佣金之和。根据相关法律规定，A经纪公司应当严格执行明码标价制度，按照其公示的服务收费标准向各方收取中介费用。根据A经纪公司公示的服务收费标准，在房屋销售中中介公司应收取卖方的佣金为成交房款总额的2％，而其虽然在涉案合同中与卖方胡某确认的佣金金额为3万元，但该费用已经高出A经纪公司公示的服务收费标准，违反了前述的规定，过高的部分应认定为无效，违约金总和应为：9800元＋19600元=29400元。

新法

《房地产经纪管理办法(2016修正)》

第十八条 房地产经纪服务实行明码标价制度。房地产经纪机构应当遵守价格法律、法规和规章规定，在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准以及相关房地产价格和信息。

     房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用；不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈；一项服务可以分解为多个项目和标准的，应当明确标示每一个项目和标准，不得混合标价、捆绑标价。

《国家发展改革委、住房城乡建设部关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》（发改价格[2014]1289号）

     各房地产中介服务机构应按照《价格法》、《房地产经纪管理办法》等法律法规要求，公平竞争、合法经营，诚实守信，为委托人提供价格合理、优质高效服务；严格执行明码标价制度，在其经营场所的醒目位置公示价目表，价目表应包括服务项目、服务内容及完成标准、收费标准、收费对象及支付方式等基本标价要素；一项服务包含多个项目和标准的，应当明确标示每一个项目名称和收费标准，不得混合标价、捆绑标价；代收代付的税、费也应予以标明。房地产中介服务机构不得收取任何未标明的费用。

     本案中A经纪公司因经营行为不规范，居间合同约定佣金与公示的服务收费标准不一致，导致请求违约方支付违约金时出现相对应的诉讼风险。房地产中介服务机构要严格规范中介服务价格行为，房地产经纪服务实行明码标价制度，当事人与房地产中介服务机构订立的相关中介服务合同中的内容，应当与经营场所醒目位置标明的房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准以及相关房地产价格和信息一致，不得收取任何未予标明的费用。

     另外，房屋作为人们日常生活中的重大财产利益，购房人应尽相对应的注意义务，在订立相关协议前有义务对房屋现状进行考察，在相对方或中介服务机构没有故意隐瞒和欺骗的情况下，购房人应当对自身的意思表示负责。