卖方（案外人）：李某

     买方（被告）：周某

     居间方（原告）：宁波某中介公司

    2022年6月，宁波某中介公司与周某、李某签订《存量房屋买卖中介合同》，约定：周某购买李某坐落于宁波某幢房屋一套，建筑面积为112余平方米，房屋转让总价为457万元，由宁波某中介公司提供中介服务。经中介方协商一致，周某在合同签订之日支付购房定金3万元，并在约定期限内完成后续首付及银行贷款，中介服务费按确认书支付（周某45700元，李某36560元），在合同签订当日付清。若周某违约，定金归李某，中介费由周某承担，并赔偿损失。原告已知房屋限售（2022年12月9日后方可网签），双方原拟追加定金至20万元并签补充协议，但因被告原因合同未履行，引发诉讼。

     法院观点如下：1. 涉案《存量房屋买卖中介合同》有各方签字或盖章，系真实意思表示，依法成立并生效。该合同第二十三条第（九）款关于追加定金及附加补充违约条款的约定，是对前述合同部分条款的补充，不能因此否定合同依法成立。2．涉案《存量房屋买卖中介合同》第二十三条第（九）款明确写明涉案房屋为限售房屋，限制网签和过户时间在2022年12月9日。因此，被告周某在签订合同时对房屋的限售情况是明知的。被告周某作为一个完全民事行为能力人，对于限售政策，被告周某完全能够通过适当的方式进行了解。被告周某在明知是限售房屋的情况下，仍然选择签订房屋买卖合同，相应的履约风险应由其自行承担。3．原告宁波某中介公司促成被告周某与案外人李某签订了《存量房屋买卖中介合同》，为被告周某提供了居间服务，被告周某应向原告宁波某中介公司支付相应的中介费。被告周某明确表示不履行合同义务，致使合同目的无法实现，被告周某应承担违约责任。原告宁波某中介公司在明知是限售房屋的情况下，仍然促成买卖双方签订合同，亦存在一定过错。

     法院最终综合考虑房产交易惯例、合同履行情况及原被告双方的过错程度，酌情确定中介费为3万元。对原告宁波某中介公司主张的逾期付款违约金不予支持。

    《中华人民共和国民法典》

     第五百零九条  当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

     第九百六十一条  中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

     第九百六十三条  中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。

　　中介人促成合同成立的，中介活动的费用，由中介人负担。

     本案系一起典型的因“限售条款”而发生违约的房地产中介合同纠纷。原告宁波某中介公司主张被告周某应支付中介服务费及逾期违约金，因被告鉴于综合考虑“限售”条款后、未履行与案外人李某签订的房屋买卖合同且拒绝支付中介费而起。而此时房屋买卖合同因双方意思表示之合意已然成立，中介费支付条件亦已成就，且被告存在违约及不诚信行为，法院综合认定合同成立且有效，房屋虽为限售房屋，被告明知限售仍签订合同，而后考虑“反悔”，应承担违约责任。

     律师建议，限售期内签署的二手房买卖合同虽合法有效，但房屋所有权又暂时未能发生转移，那么必然会存在较大的法律风险。买卖双方在签署过程中应着重注意对合同付款期限及条件、房屋权属转移登记、房屋交付、银行按揭、违约责任及违约金等条款进行充分沟通及仔细审查。还可以根据实际情况协商，约定一些适用于此类情况的特殊条款，如买方可约定卖方预先支付一定金额的交房保证金或提供相关担保等。

     最后，由于限售期内签署二手房买卖合同存在诸多风险，涉及的法律问题十分复杂，建议购房者“擦亮眼睛，仔细斟酌”，伺机而动。如果确需在限售期内签署二手房买卖合同，为了更好地控制与防范风险，不妨大家最好在签署合同前咨询专业律师，保障自身权益。