买方：陈某

     卖方：B公司

     居间方：A中介所

     2021年6月，陈某通过A中介所实地看了B公司厂房。2022年6月，A中介所询问B公司厂房价格，被告知“价格会比1.01亿多”，同日稍晚，A中介所告知陈某“目前价格是1.05亿”，后双方签订了《委托买厂房中介合同》，合同约定：“甲方委托乙方为其购买厂房提供房源信息和中介服务，放弃同时委托其他第三方承购厂房的权利，通过受托方的工作，当委托方购买厂房实际支付的价格低于1.05亿元时，委托方应该按照预算成本1.05亿减去委托方最终实际成交价的差额作为佣金支付给受托方。在合同签订之日起三年内，利用乙方提供的服务，私下或者通过利害关系人与以上房源所有权人进行交易；在委托期限内通过第三方承购厂房的，甲方都应按照本合同约定正常支付中介报酬。”9月，B公司和陈某女儿就厂房购买事宜订立书面协议，最终成交价格为1.02亿。A中介所诉请陈某支付中介报酬。

     本院认为，虽然陈某与A中介所签订了《委托买厂房中介合同》，委托A中介所介绍购买厂房，但A中介所并未举证证明B公司曾与之签订书面合同委托其出售该厂房，也未提供证据证明其独家享有该房产信息，A中介所仅提供房源信息和看房服务的情形下，要求陈某在三年之内放弃委托其他中介机构提供居间服务及不得通过其他关联公司或利害关系人购买案涉厂房的权利，该合同内容过分限制了陈某正常的选择权，且A中介所也未举证证明其对该内容向陈某尽到合理的提示义务，案涉协议中关于限制陈某主要权利的约定不构成合同内容。本案居间费用采取的是差价收费，A中介所应当向陈某如实告知业主的报价，A中介所并未如实告知报价，其行为显然有违如实告知义务,而案涉房产价格的如实告知义务是双方交易是否成功的重要因素，本案系差价收费模式，在此情形下，要求陈某以预算1.05亿元按照差价支付居间费用的诉讼请求缺乏合理性，但毕竟A中介所向陈某提供了案涉房产的信息，根据A中介所提供的信息及工作量结合中介服务的收费标准酌定中介费用为25万。

    《中华人民共和国民法典》

     第四百九十六条  格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。

     采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。

     第四百九十七条第二项 有下列情形之一的，该格式条款无效：

   （二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；

     第五百零九条第一款、第二款

     当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

     当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

     第五百一十条  合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。

     第九百六十一条 中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

     第九百六十二条 中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。

     中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。

     第九百六十四条  中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。

     房屋买卖居间合同中常会设置禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介人提供的房源信息却“跳”过中介人购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金。但在本案中，中介人未能举证其与B公司签订过委托出售厂房合同，也未提供证据证明其独家享有该房产信息，同时就相关权利限制条款，中介公司是否有履行合理的告知义务亦不可知，仅提供房产信息并陪同看房，就限制委托人三年之内放弃委托其他中介机构提供居间服务及不得通过其他关联公司或利害关系人购买案涉厂房的权利，这被认为是对委托人权利的不合理限制。反跳单条款能否对委托人产生约束力，主要可以从以下几个方面进行查看：一是是否签署独家委托卖房或购房协议；二是是否将与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；三是条款本身的合法性和合理性及双方达成合意。中介人设置禁止“跳单”格式条款，更应采取各项措施、履行各项义务，才能收取相应的中介报酬。