卖方（案外人）：胡某

     买方（被告）：王某

     居间方（原告）：某事务所

    2024年11月26日，原告某事务所与王某、胡某签订《房地产买卖居间协议》。同日，王某与原告签订《佣金确认单》，确认因购买上海市房屋事宜，应向原告支付佣金5万元，支付日期为“签订房屋买卖合同之日”。同日，原告方负责人耿某通过微信向王某发送了房屋的产权调查信息，信息显示有二次抵押情况，王某未就此提出异议。2025年1月14日，王某微信告知耿某不同意带押过户并且交易全程走资金账户监管。后王某与胡某签订《上海市房地产买卖合同》，并办理产权过户手续，完成房屋交接。王某至今未向原告支付佣金5万元。过户当日，王某曾表示愿意协商支付部分佣金，后续双方因佣金支付事宜多次发生争执。

     本案的核心争议焦点在于，原告提供的居间服务是否存在瑕疵，以及该瑕疵是否影响其全额佣金请求权的成立。首先，原告作为专业的房地产中介机构，其核心义务在于促成委托人之间房地产交易合同的成立。在本案中，原告确实履行了带看、磋商、组织签约等主要居间义务，并最终促成了被告与案外人签订《上海市房地产买卖合同》，被告亦最终完成了房屋的产权过户手续并实际取得案涉房屋。从结果上看，原告的居间服务已达成了合同目的，被告理应支付相应的居间报酬。然而，居间人的报酬请求权并非毫无限制，其权利的充分实现，应以其忠实、勤勉、尽责地履行全部居间义务为前提。房地产中介机构除促成交易外，更应就与订立合同有关的重要事项向委托人履行如实报告和风险提示的义务。本案中，案涉房屋在签订居间协议时存在二次抵押，这一事实对交易安全、贷款审批及履约流程均会产生重大影响。原告虽主张其已在签约前出示产调信息，但从事后双方因“带押过户”等问题产生的激烈争议及沟通记录来看，足以认定原告在签约前未就二次抵押可能带来的相应风险及后果向作为普通购房者的被告进行充分、明确的释明和预警。这种专业服务上的疏漏，是引发后续一系列矛盾和不信任的根源，也确实给被告的交易过程增添了不必要的风险和困扰。因此，原告的服务履行存在明显瑕疵，其要求被告支付全额佣金，有失公允。综上，本院酌定被告应支付原告居间费用45000元。

     《中华人民共和国民法典》

     第五百零九条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

     当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

     当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。”

     第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

     第九百六十二条：“中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。

中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。”

     《中华人民共和国民法典》第九百六十二条明确规定了中介人对委托人具有如实报告的义务，这包括确保提供事实及信息的真实、全面两个方面，二者缺一不可。本案中，合同所涉房产存在二次抵押的权利瑕疵，对于购房者无疑具有重大影响，甚至可能损害其合法利益，增加了房屋交易本身的不确定性及风险。根据在案证据，原告提供的产调信息虽然真实，亦包含了房产存在二次抵押的信息，但原告作为专业的中介机构并未向被告做好风险提示工作，引发后续一系列争议，故法院认为原告履约存在明显瑕疵，未提供必要的专业解释与说明，应当承担相应的法律责任，最终酌情降低了居间费用。因此，房地产中介机构在履行居间义务时，不仅要提供真实、全面的相关书面材料，还应对重要信息进行解释说明，尤其是可能不利于购房者或房屋出卖人合法权益的信息，否则可能无法全额收到居间报酬。